ingatlan1.hu

Az ingatlan1.hu oldalon a hirdetés feladás magánszemélyek, ingatlanközvetítők részére egyaránt DÍJMENTES!

A foglaló

utolsó módosítás: 2011. július 06. szerda - (15:04)

Egy eszményi világban az adott szó, a becsület felülírhatatlan kötelességet ró az egymás kezébe csapó felekre, azonban fájdalommal tudatjuk kedves olvasóinkkal, hogy a „gentlemen’s agreements” lovagias kora leáldozott. Az üzleti élet terepe korántsem a széplelkek játszótere; közelebb van egy negatív utópiához, ahol jobb mindenkitől és mindentől félnünk. Ez az a közeg, ahol a Polgári és a Murphy-féle Törvénykönyv tartalma egyszerre érvényesül. Ami elromolhat ugyanis, az el is romlik, és ha így történik, mindannyiunk szívesebben hivatkozna egy alapos szerződésre, mintsem a bőrét mentő kötelezett elillant becsületszavára.

Amíg minden szerződő fél egyet akar, és mindenki jól teszi a dolgát, nincs gond, az ördög – szokásával ellentétben és éberen ugyan, de – alszik. Amint azonban a szerződés valamelyik pillére meginog, a sorok között szunnyadó patás felriad álmából, aminek köszönhetően az utolsó „és”-en, netán „vagy”-on múlhat egy vagyon.

Némiképp elrettentőnek tűnő felvezetésem célja a figyelemfelhívás: ne a falra fessük az ördögöt, az úgyis a részletekben rejlik; inkább űzzük el papíron!

Cikksorozatunkban a különböző ördögűző praktikák, a szerződéses kötelezettségek teljesítését biztosító jogintézmények bemutatására törekszünk, a vonatkozó jogszabályok és bírói gyakorlat ismertetésével, valamint a gazdasági élet jellemzőinek figyelembevételével.

Ezúttal a foglalóhoz kapcsolódó elméleti és gyakorlati kérdésekkel foglalkozunk.

A foglalóról általában

A foglaló az egyik legrégebbi, szabályaiban a letisztult igazságosságosságra való törekvést tükröző jogintézmény. Azon kevesek egyike, amely ma is ugyanazt az ősi jogelvet szolgálja mint létrejöttekor, eszközeit tekintve gyakorlatilag változtatás nélkül.

Egykor a rómaiak a faképnél hagyott jegyes engesztelésére használták. A házasságból kellő indok nélkül kihátráló fél elvesztette, illetve kétszeresen volt köteles visszaadni a jegyajándékot, ezzel enyhítve az összetört szív kínjait és a pórul járt család dühét. Ha a romantikus elemeket lehántjuk az iménti példáról, a pőre üzleti szabály tárul elénk: a teljesítésben okkal bízó szerződő fél nem szenvedhet kárt abból, ha a másik hibájából meghiúsul az egyezség.

A foglaló – az adott szón túl – mindkét szerződő felet biztosítja egymás ügyleti akaratának komolysága felől, akik a foglaló összegét mintegy tétként helyezik fel a frissen aláírt szerződés rendelkezéseinek kölcsönös betartására.

A foglaló fogalma, tárgya és az átadás időpontja

A foglaló olyan, a szerződés szerinti teljesítést biztosító mellékkötelezettség, melyet a szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeléül lehet adni. A foglaló kikötése pusztán lehetőség és nem kötelezettség. Foglalót bármilyen típusú szerződésnél ki lehet kötni, de gyakorlati jelentősége leginkább az adásvételi szerződéseknél van. Ennél fogva cikkünkben is az ingatlanvásárlást, és – bár a törvény nem korlátozza a foglaló tárgyának megválasztásában a feleket (lehet más dolog, pl. értékpapír is) – a foglalóként átadott pénzösszeget tekintjük kiindulópontnak.

Ha egy lakást részletfizetéssel kívánunk megvásárolni, hogy szándékunkat komolyan vegye, foglalót adhatunk az eladó részére. Ezzel egyrészt kötjük őt az üzlethez, azaz az ingatlant immár nekünk tartja fenn, mintegy foglalja, másrészről biztosan nem hiába, hiszen legalább a foglalót megtarthatja, ha nekünk felróható okból – például mert meggondoljuk magunkat vagy, mert nem folyik be részünkre a vételárra szánt összeg – mégis meghiúsulna az adásvétel. Ugyanakkor, ha az adásvétel olyan okból esik kútba, amelyért az eladó a felelős, ő a foglalóként átadott összeg kétszeresét tartozik nekünk visszafizetni.

Ennek a különös dupla vagy semminek a játékszabályaival azonban minden félnek tisztában kell lennie és egyet kell értenie.

A szerződés megkötésekor átadott pénzösszeget vagy más dolgot ugyanis csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha ez a rendeltetése a szerződésből megkérdőjelezhetetlenül kitűnik.

Ez az egyik kulcsa a leggyakrabban felmerülő értelmezési kérdésnek is: foglalónak vagy előlegnek minősül-e a teljesítést megelőzően átadott pénzösszeg. Az előleg nem jogi fogalom, az pusztán a vételár egy részlete, egyéb joghatás önmagában nem fűződik hozzá. Ha a felek nem jelölik foglalóként a szerződéskötéskor átadott összeget, és a szerződésből sem tűnik ki a foglaló jogkövetkezményeinek alkalmazására irányuló akaratuk, azt a köznyelv előlegnek nevezi.

Fontos, hogy a szerződés megkötésekor átadott pénzösszeget vagy más dolgot csak akkor lehet foglalónak tekinteni, ha ez a rendeltetése a szerződésből kétségtelenül kitűnik, így a foglaló ezen minőségére történő egyértelmű utalás elengedhetetlen. Nem kell, hogy a foglaló valamennyi jogkövetkezményét ismertessék, de célszerű leszögezni, hogy a felek tisztában vannak azzal: foglaló került átadásra.

Ahhoz, hogy az átadott összeg valóban foglalónak minősüljön, az egyértelmű „címkézésen” túl még egy kritériumnak meg kell felelnie.

Alapvető előírás, hogy a foglaló tárgyát a szerződés megkötésekor kell átadni, így amennyiben a foglaló átadására a szerződéskötést követően kerül sor, úgy a foglaló kikötése érvényesen nem történt meg. A szerződés megkötése után átadott pénzösszeg (vagy más dolog) akkor sem tekinthető foglalónak, ha a felek később annak minősítik vagy abban állapodtak meg, hogy a kötelezett a foglalót későbbi időpontban teljesíti. Tekintettel arra, hogy jó ideje már a banki átutalás tekinthető általánosnak, a gyakorlat némiképp szétfeszítette az idejétmúlt jogi kereteket, és vannak olyan esetek, mikor a szerződés megkötése és a foglaló adása időben elválhatnak egymástól. Ilyen eset az, ha a felek a szerződéskötéskor a foglalóra vonatkozó banki terhelési értesítő vagy átutalási megbízás átadásában állapodnak meg. Abban az esetben is érvényes a foglaló kikötése, ha a foglaló átadására-átvételére már korábban sor került és azt a felek a szerződéskötéskor minősítik foglalónak. Azonban a szerződéskötést követően átadott pénzösszeg foglalónak nem, legfeljebb előlegnek tekinthető, még ha a felek a „foglaló” elnevezést használják is.

A mellékkötelezettség létrejöttéhez tehát nem elegendő a foglaló átadásában való megállapodás, annak feltétele a foglalónak legkésőbb a szerződéskötéskor történő átadása is. Ugyanezen okból nem megoldható azt sem, hogy a felek szerződésmódosításban kössenek ki foglalót vagy a szerződéskötéskor előleg címén átadott összeget módosítsák foglalóra.

A foglaló átadása körében a banki átutalás lehetőségének nevesítése, és ehhez kapcsolódóan az átadás időpontjának szabályozása az új Ptk koncepciójában is felmerült, így remélhetőleg immár a szabályozásban is megnyugtatóan rendeződhet számos, jelenleg a jogalkalmazókra háruló értelmezési kérdés.

Formai követelmények

A foglalóval kapcsolatos megállapodásra a jogszabályok nem írnak elő formai követelményt, így írásbeli alakot sem, ezért azt a szerződéskötéskor szóban is vagy ráutaló magatartással is ki lehet kötni. Tekintettel azonban arra, hogy az írásba foglalás komoly garanciális jelentőséggel bír a felek szempontjából és a későbbi viták elkerülése elengedhetetlenné teszi, hogy írásbeli dokumentum készüljön a foglaló átadásáról-átvételéről, mindenképpen javasoljuk, hogy a foglaló átadását és átvételét írásos dokumentumban (jegyzőkönyv, szerződés…) rögzítsük, lehetőség szerint teljes bizonyító erejű magánokirati formában (pl. két tanú igazolásával, ügyvéd által ellenjegyzett okiratban).

A foglaló tartalma, sorsa

A foglaló legfőbb jellemzője, hogy amennyiben a szerződést teljesítik, úgy a szolgáltatás ellenértékébe (vételár, egyéb díj) be kell számítani, azonban meghiúsulás esetén a teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, míg a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.

A szerződés meghiúsulásának felróhatósága kulcskérdés, az a fél köteles feláldozni a foglaló összegét, aki nem úgy járt el, ahogy az az adott szerződés teljesítése körében általában elvárható. Adásvétel esetén az a klasszikus példa, ha az eladó a vétel tárgyának átadását mulasztja el. A vevőnek a teljesítés meghiúsulásáért való – a z adott foglaló elvesztését eredményező – felelőssége akkor állapítható meg, ha rosszhiszeműen nem fizeti meg a vételárat, de akkor is (és erre kevesen figyelnek!), ha alaptalanul bízott a vételár előteremtésének lehetőségében. Bizakodása alaptalanságának következményét az eladóra nem háríthatja át, alapvető jogelv ugyanis az, hogy a szerződő felek magatartásuk következményét maguk viselik. A vevő saját kockázata és felelőssége az, hogy a vételárat milyen módon teremti elő, ha ez nem sikerült, a teljesítés meghiúsulásáért a vevő felelőssége megállapítható. Olyan adásvételi szerződéseknél, ahol a vételár teljesítése nem csupán a vevő jóhiszeműségén áll vagy bukik, a foglalóra, a felróható és fel nem róható meghiúsulás esetköreire vonatkozó rendelkezések sorsdöntőek, a szerződés megszövegezésekor feltétlenül harcoljunk érdekeinkért.

A foglalót akkor kell visszafizetni, ha az beszámításra nem alkalmas, vagy a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős.

A foglaló visszaköveteléséről való lemondás, illetve a foglaló kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít, a kártérítésbe azonban a foglaló értéke beszámít. A foglalónak tehát kárátalány szerepe van, célja a szerződés teljesülésében okkal bízó, és meghiúsulásában nem vétkes fél kártalanítása. Ez azt jelenti, hogy a károsultnak a foglaló mértékéig az őt érő kár összegét nem kell bizonyítania. Ha a kár összege meghaladja a foglaló összegét, azt a károsultnak bizonyítania kell. Amennyiben a kár összege kevesebb mint a foglaló összege, a károsult a foglaló összegét ettől függetlenül természetesen követelheti.

Az érvénytelen szerződést biztosító foglaló is érvénytelen. Ilyenkor az átadott összeg visszatérítésének vagy beszámításának van helye, nem pedig a foglalóval kapcsolatos jogkövetkezmények alkalmazásának. Az közömbös, hogy a szerződés milyen alaki vagy tartalmi okból bizonyult érvénytelennek, mint ahogy az is, hogy semmis volt-e a szerződés vagy azt sikerrel támadták meg.

A foglaló mértéke

A foglaló mértékének megállapítása a felek szabad megállapodásának tárgya és a Ptk. is csupán annyit rögzít garanciális jelleggel, hogy a túlzott mértékű foglalót a bíróság mérsékelheti. Ennek a szabálynak nyilvánvalóan akkor van igazán jelentősége, amikor a szerződés megszűnése az egyik fél hibájára vezethető vissza. A jogszabály nem ad szempontot ahhoz, hogy a foglaló mikor tekinthető megfelelő mértékűnek, illetve túlzott összegűnek, így ezeket a szempontokat a bírói gyakorlat alakította ki. Ennek megfelelően figyelembe kell venni a foglaló összegét, vizsgálni kell a foglalónak a szerződés szerinti szolgáltatáshoz viszonyított arányát, a feleknek a szerződés megkötéséhez és fenntartásához fűződő érdekeit, a teljesítés meghiúsulásának okait és körülményeit. Ezen szempontok figyelembevételével az állapítható meg, hogy a bírói gyakorlat általában a szolgáltatás ellenértékének 10%-a körüli összegét fogadja el megfelelő mértékű foglalónak. Mindez nem jelenti, hogy ettől – az összes körülmény gondos mérlegelése alapján – ne térhetnének el a felek.

Lezárás

Természetesen nagyon sok kérdés merülhet fel a foglalóval kapcsolatosan, itt csupán néhány alapvető és gyakran felmerülő kérdésre szerettünk volna választ adni. Fontos lehet még, hogy mi jelenthet jogalapot a foglaló visszakövetelésére, hogy miként alakul a foglaló sorsa, ha harmadik személynél kerül elhelyezésre (pl. letétbe), kit illetnek a kamatai, mennyire jelent komoly biztosítékot, milyen módon hajtható be, illetve kényszeríthető ki… stb.?

JOGESET

Bár látszólag könnyen betartható előírásoknak tűnnek a Ptk. fentebb hivatkozott rendelkezései, mégis gyakran találkozhatunk olyan helyzetekkel, mikor a pontatlan szövegezésnek köszönhetően megkérdőjeleződik az átadott pénz vagy más dolog foglalói mivolta.

Ilyen kényes helyzetet teremthet, ha az adásvételi szerződés átadáskor foglalónak nevezett összeg tekintetében úgy rendelkezünk, hogy „a kölcsön folyósítása meghiúsulása esetén a foglaló összegének – az ingatlanközvetítő eladók által kifizetett, igazolt díját meghaladó része – a vevők részére visszajár”.

Mint azt a fentiekben láthattuk, egy egyszerű adásvétel esetén a foglaló sorsa a következő lehet:
a vételárba beszámít (ha a szerződés teljesedésbe megy);
a vevőnek kétszerese jár vissza (ha a szerződés meghiúsulásáért az eladó felelős);
az eladó jogosult azt megtartani (ha a szerződés meghiúsulásáért a vevő felelős).

Jelen esetben a felek úgy döntöttek tehát, hogy egy általuk (nem megfelelő pontossággal) körülírt esetben eltérnek a foglaló Ptk-ból megismert szabályától és a foglalóként átadott összeget megosztják, annak csupán egy részét kezelik minden esetben foglalóként, míg egy másik része amolyan bánatpénzként, vagy kárátalányként funkcionál.

A vázolt szituációban szükségessé válik annak tisztázása, hogy a szerződésben korábban egyértelműen foglalóként megjelölt összegnek a foglalóra vonatkozó előírásoktól eltérő szabályozása megfosztja-e a foglalót ezen jellegétől. A konkrét esetben az is felvetődhet, hogy csupán az ingatlanközvetítő eladók által kifizetett, igazolt díját meghaladó része tekintetében veszti el a foglaló ezen jellegét, vagy teljes egészében?

Kétségtelen, hogy a foglaló kikötése csupán lehetőség, így egyik oldalról képviselhetjük azt az álláspontot is, hogy amennyiben a felek kötelezettségvállalásuk jeléül foglalót kívánnak kikötni, úgy azt a Ptk. erre vonatkozó szabályai szerint tegyék. Ha attól eltérnek, akkor az általuk megjelölt összeg nem foglaló lesz, hanem például előleg. Ennek viszont természetes velejárója, hogy a foglaló jogkövetkezményei egyéb meghiúsulási esetekben sem alkalmazhatóak.

Másik oldalról azt is figyelembe kell venni, hogy a Ptk. rendelkezései alapvetően diszpozitívak, azaz a felek akaratától függően eltérést engednek, így előtérbe kerül az is, hogy a felek akarata mire irányult. A jogszabályi előírások szerint a szerződési nyilatkozatot vita esetén úgy kell értelmezni, ahogyan azt a másik félnek a nyilatkozó feltehető akaratára és az eset körülményeire tekintettel a szavak általánosan elfogadott jelentése szerint értenie kellett. Ezen előírásra tekintettel nem hagyható figyelmen kívül az a körülmény, hogy a felek alapvetően foglalót szerettek volna kikötni és a szerződés más pontjai tekintetében a foglaló kikötésének tudata vezérelte őket.

A kérdés természetesen tovább boncolgatható, de annyi remélhetőleg mindenképpen érzékelhető, hogy valamennyi eset egyedi, annak több vetülete is van és a foglaló megfelelő szabályozása, illetve a foglaló ezen rendeltetésének egyértelmű deklarálása központi kérdés, mely szakértelmet igényel.



A foglaló bejegyzéshez 6 hozzászólás

  • 1
    Kajtár Katalin
    2011. július 7. csütörtök | 20:07

    Tisztelt ügyvéd Úr,Hölgy! A problémám a következő amiben a segítségét kérném.Van egy kis vállalkozásom,egy gyermek ruházati üzletet vezetek.Szándékomban állt egy üzletet megvásárolni amit le is foglalóztam.Beköltöztem az üzletbe, és úgy állapodtam meg a tulajdonossal,hogy hat hónap múlva a teljes vételárat kifizetem.Ez alatt az idő alatt bérleti dijjat fizettem.Felújított üzletet kerestem amire nem kell költeni,ezért elfogadtam a vételárat.Sajnos ahogy teltek a hónapok egyre több problémám lett az üzlettel.Beázott a tető, a gázcsövön keresztűl szivárgott a gáz,a mellékhelységből ömlött a víz,a fele árukészletemet ki kellett dobnom.Ilyen állapotban már nem szeretném megvásárolni az üzletet.A tulajdonossal megbeszéltem,ő nem tudott ezekről a hibákról,de a foglalót nem akarja vissza adni.Mit tudok ilyen esetben tenni?Válaszát előre is köszönöm!

  • 2
    Csurgay Ügyvédi Iroda
    2011. július 8. péntek | 20:23

    Tisztelt Kajtár Katalin!

    Az Ön által ismertetett és rendelkezésre bocsátott információk alapján az eladó részéről feltételezhetően hibás teljesítés történt. A kötelezett hibásan teljesít, ha a szolgáltatott dolog a teljesítés időpontjában nem felel meg a jogszabályban vagy a szerződésben meghatározott tulajdonságoknak. Megjegyezzük, hogy annak megítélése, miszerint valóban hibás teljesítésről van-e szó, kizárólag az eset valamennyi körülményének ismeretében dönthető el.
    Hibás teljesítés esetén a hiba kétféle lehet, ún. nyílt vagy rejtett. A rejtett hibát az különbözteti meg a nyílt hibától, hogy bár a hiányosság már a teljesítéskor is megvan – jellegéből adódóan – csak a teljesítést követően válik felismerhetővé. Jelen esetben vélhetően erről van szó.
    Amennyiben az eladó valóban hibásan teljesített, akkor különböző – de kötött sorrendű – szavatossági igényeket érvényesíthet.
    Választása szerint elsősorban a hiba kijavítását vagy a hibás dolog kicserélését kérheti.
    Amennyiben sem kijavításra, sem kicserélésre nincs joga vagy pedig az eladó a kicserélést vagy a kijavítást nem vállalta, vagy kötelezettségének a törvényben foglaltak szerint nem tud eleget tenni, akkor árleszállítást követelhet, illetve elállhat a szerződéstől.
    Árleszállítás esetén a hibát az ár, díj vagy egyéb ellenérték megfelelő mértékű elengedése kompenzálja. Itt érdemes megemlékezni arról, hogy az Ön által említett bérleti jogviszony e körben külön értékelés tárgya lehet.
    Az elállás a szerződés egyoldalú, visszamenőleges hatályú megszűnését eredményezi, aminek következménye – elsődlegesen – a szerződéskötést megelőző helyzet visszaállítása.
    Javasoljuk, hogy amennyiben azt más általunk nem ismert körülmény nem befolyásolja, akkor a fentiekben említett, jogilag részletesen és megfelelően alátámasztott igényeit – különös tekintettel a Ptk. szerinti együttműködési kötelezettségére – feltétlenül jelezze írásban és igazolható módon az eladó felé!
    Amennyiben az eladóval ezt követően sem tudnak egyezségre jutni, akkor – függően az egyéb körülményektől, így többek között attól is, hogy az eladó jogi személy vagy természetes személy, vagy attól, hogy az ügy egyéb körülményei mit tesznek lehetővé vagy indokolttá – például fizetési meghagyás, felszámolási eljárás vagy peres eljárás keretében érvényesítheti igényét.

  • 3
    Kosoczki Klára
    2012. szeptember 5. szerda | 19:51

    A kérdésem a kovetkezo.
    Az eladoknak felrohato hibábol meghiusult az adás-vétel. a bank zárolta a hitel számlát és igy nem tudtam a lakást megvásárolni. A foglalot nem akarják az eladok vissza fizetni mert nincs pénzuk. A szerzodést mint vevo felmondhatom és birosági feljelentést tehetek. A koltségeket az elado viseli. Ugyvéd nélkul is mehetek a biroságra ?
    Várom a válaszát.

  • 4
    béci
    2012. december 5. szerda | 11:26

    Szeretnék arra választ kapni, hogy mi történik akkor, ha foglalót teszek le egy kiadó ingatlanra, de mégis visszalépek?

  • 5
    Ingatlan1.hu
    2012. december 5. szerda | 11:28

    Tisztelt Béci!

    A leírtakhoz képest kicsit több információra lenne szükségünk ahhoz, hogy minden tekintetben megalapozottan válaszolhassunk, de a következőket feltétlenül érdemes szem előtt tartania.

    A foglaló jogszabályban rögzített szabályai szerint a teljesítés meghiúsulásáért felelős személy az adott foglalót elveszti, illetve a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. [Ptk. 245. § (1)]

    A fenti tájékoztatásunk a konkrét helyzet részleteinek ismerete nélkül íródott, így ebből eredően csupán általános jellegű lehet. Az említettek mellett természetesen azon alapvető kérdés tisztázása is szükséges lehet, hogy a szóban forgó összeg vajon valóban foglalónak minősül-e, illetve vizsgálandóak lehetnek a szerződéskötés egyéb körülményei is.

    Üdvözlettel:
    Csurgay Ügyvédi Iroda
    1065 Bp., Bajcsy-Zs. út 51. I. em. 5.

    Tel: (+36 1) 354 04 85
    Fax: (+36 1) 354 04 86
    E-mail: iroda (@) acsurgay (.) hu

  • 6
    Mezei Beatrix
    2013. április 2. kedd | 22:41

    Tisztelt Ügyvéd Úr / Hölgy!
    Szeretnék tanácsot kérni, egy bérelt üzlethelyiséggel kapcsolatban.
    Bérbevettem egy helységet, amelyre foglalót fizettem másfél havi bérleti díjat. Több mint egy éve nem használták a helységet ezért amikor először ott jártunk dohos, penész szag csapta meg az orrunkat. Szóvá is tettük de a tulajdonos lezárta azzal, hogy a szellőztetés hiánya miatt van és közrejátszhat az is, hogy virágüzlet volt és sok volt a pára. A fal egy-két helyen salétromos volt. Biztosított bennünket, hogy a festés és szellőztetés helyre fogja hozni mivel tudomása volt róla hogy gyermekmegőrzőt fogunk üzemeltetni.A berendezést is elvitettük mivel azok is penész szagúak voltak.Sajnos a festés után még mindig érezhető a szag. Milyen jogaink vannak kártérítésre ha emiatt meghiúsul a gyermekmegőrzőnk?Már reklámra is nagy összeget fordítottunk, ezt a címet feltüntetve. Köteles -e megtéríteni a kárunkat a tulaj ha emiatt ellehetetlenedik a bérlés? Köszönettel : Mezei Beatrix

Keresés

Partnereink