ingatlan1.hu

Az ingatlan1.hu oldalon a hirdetés feladás magánszemélyek, ingatlanközvetítők részére egyaránt DÍJMENTES!

Elővásárlási jog lakás és garázs együttes értékesítése esetén

utolsó módosítás: 2013. szeptember 20. péntek - (08:23)

Tisztelt Szakemberek!
Van egy négylakásos társasház, amihez tartozik 3 darab garázs. A 3 garázsból kettő különálló, és a harmadik egy 42 nm-es osztatlan közös tulajdonban van, a társasház két lakása tulajdonosával. A garázsok külön helyrajzi számon találhatóak. Tehát, elvileg minden lakáshoz tartozik garázshely. Az osztatlan közös tulajdonú garázsra törvényből eredő elővásárlási jog van. Mi vagyunk az egyik lakó és a garázs egyik fele a mienk, a szomszéd évek óta árulja a lakását, nyilván a garázzsal együtt. Lett is vevő rá, ő viszont garázzsal együtt szeretné megvenni, illetve írásban el is küldték az adás-vételi szerződést, amiben közös szolgáltatásként értékesítik a lakást a garázzsal (dologösszességként). Ugye kötelesek voltak elküldeni nekünk ezt, hogy lemondunk-e az elővásárlási jogról, vagy élni kívánunk-e vele, de ha élni szeretnénk akkor a lakásra és a garázsra egyben tehetjük meg szerintük(csak a garázsra van elővásárlási jogunk). Mi azt válaszoltuk, hogy a lakás nem érdekel, de a garázzsal kapcsolatban élünk az elővásárlási jogunkkal. Erre kaptunk levelet, miszerint a 2/2009 PK vélemény szerint mi csak egyben tudjuk megvenni. A garázst szakértővel megnézettük és ő alkalmatlannak találta funkcióját tekintve, mivel igaz, hogy 42 nm, de keskeny és hosszú, tehát 2 autó egymás mellet úgy fér el, hogy nem lehet ajtót nyitni. Eddig ugye nem volt gond, mert a szomszéd árulta lakást és nem lakott benne, tehát a garázsban nem volt gond, most viszont, ha új lakók elkezdik funkció szerint használni mi nem fogjuk tudni, illetve aki előbb hazaér az fog tudni beállni. Egyértelmű, hogy később folyamatos vita tárgya lesz a dolog és elejét szeretnénk venni ennek. A szerződésben egyébként a lakás, illetve garázs ára reális (igazságügyi szakértővel megvizsgáltattuk). A lakás ára a garázs nélkül is rendkívül kedvező (10 évvel ezelőtt vásárolták és most közel ugyanannyiért értékesítik).
A probléma viszont ott kezdődik, hogy funkcióját tekintve nem használható garázsnak, 2 autó egymás mellett fizikailag nem fér el (ezt szintén szakértő mondja) és a kapu is keskeny, tehát ez folyamatos vita tárgya lesz. Az új vevő nem is értem, hogy nem látja ezt. Tehát mi a jobb megoldás a rossz opciók közül? Vitatom, hogy ez nem közös szolgáltatás, mert esetleg raktárnak jó? Ha elvesztem a pert akkor a költségeket és kártérítést a másik fél igényelhet?
Vagy amint megtörtént a bejegyzés, indítványozom a közös tulajdon megszüntetését? A közös tulajdon megszüntetésnél ugye a fizikai elválasztás nem lehetséges. A megváltásnál nekem kell ajánlatot adni? Ha nem fogadja el, akkor kezdeményezem a bírósági értékesítést? Mi van ha abba ő nem megy bele? Mivel mindketten ragaszkodunk a garázshoz, akkor ez gyakorlatilag egy szabad-licitbe torkollik? Válaszát előre is köszönöm. Üdvözlettel.

Kérdést feltette: Ákos

Tisztelt Ákos!

Bár a 2/2009. (VI. 24.) PK véleményre való hivatkozást nem tartom helyesnek, a helyzeten ez mégsem változtat érdemben. Véleményem szerint egy másik, eseti bírósági döntés lehet irányadó jelen ügy kapcsán. Alapesetben helytálló a 2/2009 (VI. 24.) PK véleményre való hivatkozás, de itt egy olyan különleges esettel találkozhatunk, amikor a nem lakás céljára szolgáló helyiséget (garázs) az öröklakással együtt kívánja harmadik személynek eladni. A vonatkozó joggyakorlat szerint ilyen esetekben nem az egészre lehet gyakorolni az elővásárlási jogot, mint arra a PK vélemény hivatkozik, hanem egyáltalán nem lehet, tehát „ez esetben a tulajdonostársak a nem lakás céljára szolgáló helyiségre nézve nem gyakorolhatnak elővásárlási jogot” [BH1984. 270. – (P. törv. III. 20 652/1983. sz.) (PJD X. 97.)]

Az alapító okiratot természetesen nem ismerem, így abban például lehetnek még az egyedi körülmények alapján befolyásoló tényezők (egy négylakásos társasháznál ez nem is lenne meglepő), de megkeresésében ilyesmire nem hivatkozott.

Ami a továbbiakat illeti, a közös tulajdon megszüntetése valóban megoldást jelenthet, bár kérdés, hogy a bíróság miként látná megoldhatónak az adott helyzetet, amikor mindkét félnek van egy-egy beállója. Mégis mi alapján kellene egyik vagy másik tulajdonába adni? A kérdés megválaszolása úgy vélem komplexebb vizsgálatot igényelne, feltárva a konkrét hely, illetve ingatlan és megosztás adta lehetőségeket is.

Amennyiben az üggyel kapcsolatosan további kérdése merül fel, keresse irodánkat az alábbiakban, illetve honlapunkon is megadott elérhetőségeken (+36 30 972 55 13)!

Üdvözlettel:

Csurgay Ügyvédi Iroda
1065 Bp., Bajcsy-Zs. út 51. I. em. 5.

Tel:   +36 30 972 55 13
Fax: (+36 1) 354 04 86
E-mail: iroda (@) acsurgay (.) hu
 

Település: ,


Elővásárlási jog lakás és garázs együttes értékesítése esetén bejegyzéshez 1 hozzászólás

  • 1
    Vigh Zoltán
    2014. július 3. csütörtök | 22:54

    Tisztelt Ügyvédi Iroda,

    Érdeklődni szeretnék, hogy jogilag értékesíthető-e egy társasházban a lakás és egy garázs külön-külön abban az esetben, ha az alapító okirat és az szmsz leírja, hogy a társasházi lakások csak önálló gépjármű beállóval vagy garázzsal értékesíthetők. A garázs külön önállóan bejegyzett az ingatlannyilvántartásban. Ilyenkor mi az erősebb a magántulajdon, vagy a társasházi törvényben leírtak alapján az szmsz-ben és az alapító okiratban rögzített tény? Amennyiben külön került értékesítésre és az egyik társasházi lakó vásárolta meg jóhiszeműen, mert az új lakó lemondott a garázsról, miképp és kin érvényesíthető a jogsérelem? Érdekés kérdés, hogy a magántulajdonom szabad értékesítését korlátozhatom-e alapító okiratban vagy szmsz-ben.
    Az ügy azért is érdekes, mert a társasház területén létezik vendég parkoló, aminek a használatát lehet-e korlátozni tulajdonossal szemben, mondván ha nem vásárolt parkolót vagy garázst a zárt udvaron sem tarthatja a vendég parkolóban gépjárművét.

    Előre is köszönöm válaszát, üdvözlettel:
    Vigh Zoltán

Keresés

Partnereink