ingatlan1.hu

Az ingatlan1.hu oldalon a hirdetés feladás magánszemélyek, ingatlanközvetítők részére egyaránt DÍJMENTES!

Mire figyeljünk új építésű otthonunk megvásárlásakor?

utolsó módosítás: 2011. július 12. kedd - (08:20)

Az új utáni sóvárgás csírája gyermekkorban is jól észlelhető. Az ismeretlenben rejlő jobb reménye a megszokottól rendszerint a felfedezés felé hajt bennünket. Talán történelmi hagyományainktól, társadalmi hátterünktől sem választható el teljesen az új egyenlő jobb relációja, illetve feltételezése, és mindez üzleti döntéseinket is nagyban befolyásolja.

Bár mindenhol az ingatlanpiac vergődéséről hallunk, olvasunk, az új építésű ingatlanok továbbra is kelendőek. Nyilvánvalóan ezen a területen is tapasztalható némi visszaesés, de a kínálat még mindig vagy most talán még inkább bőségesnek mondható. Az új építésű lakásokat nagyon sokan kedvelik, hiszen az új jellegből fakadó nyilvánvaló előnyökön túl az illetékkedvezmények is vonzóvá teszik ezeket az ingatlanokat. Fontos azonban, hogy a várható előnyök ne tegyenek óvatlanná bennünket és mind a beruházó, valamint az ingatlan kiválasztásakor, mind pedig az adásvételi szerződés aláírásakor, azt követően, és az építkezés folyamata alatt is kellő körültekintéssel járjunk el!

Valamennyi apró részletre természetesen nem lehet ehelyütt kitérni, de tapasztalataink szerint van néhány olyan központi kérdés, mely rendre elkerüli a talán túlságosan is jóhiszemű vevők figyelmét. Sajnálatos módon gyakori probléma, hogy az ingatlan nem megfelelő minőségben kerül kivitelezésre, a kivitelező jobb esetben csak jelentősen csúszik az építkezéssel, rosszabb esetben el sem készül vele, netán időközben felszámolják. Adott esetben már a vállalt teljesítési határidő sem világos, illetve kellően egzakt a felek számára. Az is rendszeresen előfordul, hogy a vevő nem jut hozzá a neki jogszerűen járó kötbérhez vagy éppen a birtokbaadás után jelentkező, hibás teljesítésből eredő követeléseinek nem tud érvényt szerezni. Az említett problémák nem mindig a beruházó hibái, ezért igyekezzünk a magunk részéről is mindent megtenni annak érdekében, hogy minimálisra csökkentsük a kockázatainkat.

Az érdekek ütközése

Bár a felek érdekei jórészt közös tőről fakadnak (pl. a beruházó ingatlant kíván felépíteni, a vevő ezt szeretné megvásárolni, a beruházó mielőbb pénzt szeretne látni, a vevő általában a mielőbbi költözést – ami fizetéssel jár – szorgalmazza), mégis számtalan olyan pontot találhatunk, amelyek tekintetében jelentős érdekkülönbségek tapasztalhatóak.

Utópisztikus például azt feltételezni, hogy minden beruházónak érdeke a tökéletes minőség, mondván hosszú távon csak akkor maradhat a piacon. A beruházó rendszerint pénzt fektet ebbe az üzletbe, amely többszörösét szeretné mielőbb viszont látni. Az ingatlanpiac ezen területe – tisztelet a kivételnek – inkább rövid vagy középtávú befektetői gondolkodást tükröz és csak ritkább esetben találkozhatunk igazán hosszú távra tervező, a jó hírnevüket is ápolni igyekvő befektetőkkel. Ennek okait talán taglalni is felesleges, hiszen a gyors meggazdagodásról szőtt álmokat, vagy a túlzottan olcsó munka hátrányait mindenki pontosan ismeri. Anélkül, hogy az érdekek ütközésének további vizsgálatába mélyednénk, az mindenképpen világos, hogy egy ingatlan értékesítése kapcsán is tengernyi ellentétes hajtóerővel találkozhatunk. Az ellentétes érdekek okán a felek közötti megállapodások, szerződések különös jelentőséggel bírnak.

Mire figyeljünk a szerződéskötés előtt? (az ingatlan és a beruházó kiválasztása)

Bár kétségtelen, hogy egy újépítésű ingatlan adásvétele során az adásvételi szerződés tartalma az egyik legfontosabb tényező, érdemes néhány szót szólni a szerződéskötést megelőző, illetve azt követő teendőkről. Ideális esetben úgy keresünk új otthont, hogy meghatározzuk igényeinket és felkutatjuk az azoknak megfelelő paraméterekkel bíró ingatlant.

Nem könnyíti meg a helyzetünket, hogy induló beruházások esetén többnyire csak tervasztalon létezik a megvásárolni kívánt lakás, így nincs lehetőségünk arra, hogy azt körbejárva alaposan megtekintsük és megvizsgáljuk az adásvétel tárgyát, bár előfordul, hogy az építkezés már elkezdődött, és legalább az alapokat, a falakat módunkban áll szemrevételezni. Ritka az az eset, amikor már elkészült új építésű ingatlant vásárolunk, hiszen azok vételára gyakran jóval magasabb, mint a tervezés vagy az építkezés idején megvásárolt ingatlanoké. Bár nem tükrözi tökéletesen a valóságot, leegyszerűsítve úgy is megközelíthetjük a kérdést, hogy az előbbi esetekben a beruházóba vetett bizalom általában a vevőre nézve kedvezően befolyásolja a vételárat. Az első és talán az egyik legfontosabb tanácsunk tehát az, hogy az említett bizalom okán kellő körültekintéssel járjunk el a beruházó kiválasztásakor! Segíthet döntésünkben, ha megvizsgáljuk az általa korábban kivitelezett beruházásokat, azok kapcsán a teljesítési határidők betartását, a munka minőségét. A jó referencia ezen a területen is fontos támpontot adhat.

A szerződéskötés és azzal kapcsolatos teendők

Miután sikerrel túl vagyunk a beruházó és az ingatlan kiválasztásán, következhet a szerződéskötés, a felek akaratának írásba foglalása. A beruházók többnyire mintaszerződésekkel dolgoznak, így első lépésként javasoljuk, hogy feltétlenül szerezzék be annak egy példányát! A szerződések igen változatosak lehetnek. Találkozhatunk egy-két vagy akár több tíz oldalas szerződésekkel, de akadnak olyanok is, amelyek csak a hozzájuk külön kapcsolódó általános szerződési feltételekkel együtt értelmezhetők, azokkal képezve egy egységet. Bár minden szerződés más és más, mégis vannak olyan – akár a jogügylet jellegéből fakadóan – tipikusnak mondható rendelkezések, melyek szinte valamennyi tervezetben felfedezhetőek és a vevők számára komoly kockázatot rejtenek. Ezek közül szemezgetünk és próbáljuk néhány tipikus veszélyre felhívni a figyelmet.

Általános jelleggel azt mondhatjuk, hogy az új építésű ingatlanok piacán gyakoriak az eladói érdekeket hatásosabban képviselő szerződések. Ne lepődjünk meg ezen és ne is vegyük zokon! Ez többnyire így természetes és általában éppen a felek közötti érdekellentétekből adódik. Ilyen esetekben nem célravezető és nem is előremutató a beruházó képviselőjének vagy az eljáró ügyvédnek a fejét követelni, helyette konstruktív javaslatokkal érdemes előállni.

Vevői szemmel a legfontosabb kérdések egyike az ingatlan meghatározása, illetve műszaki paramétereinek pontos ismerete. Korábban már utaltunk az új építésű ingatlanok azon általános jellemzőjére, hogy azok többnyire még csak tervek szintjén vagy félkész állapotban léteznek. Kulcsrakész ingatlan hiányában érdemes a tervrajzokat alapos vizsgálat tárgyává tenni. Ne higgyük, hogy – mint a focihoz és a politikához – ehhez is mindenki ért! Tervrajz és tervrajz között is vannak különbségek. Gyakori hiba, hogy a vevők nem tulajdonítanak kellő jelentőséget a marketing célokat szolgáló alaprajzok és a kiviteli tervek közötti különbségnek. Javasoljuk, hogy kérjék ki szakember segítségét, ellenkező esetben kellemetlen meglepetések érhetik, mikor kiderül például, hogy a vakolás vastagságával nem számoltak és a mosógép nem fér be a tervezett helyre, a kiállások sem megfelelő helyre kerültek. Így utólag – jóval nagyobb bosszúság és kényelmetlenség mellett – kell átrendezni a lakást annak érdekében, hogy a klímaberendezés megfelelő helyre kerülhessen vagy a villanyt a lakásból távozva is le lehessen kapcsolni anélkül, hogy utána még sötétben kelljen átbotorkálnunk a nappalin és az ott található, sípcsont magasságban elhelyezkedő üvegasztalon. A szakértői tanács különös jelentőséggel bírhat akkor, amikor a vevőknek még módosítási lehetőségeik is vannak, hiszen az átgondolatlan változtatások ugyanolyan többlet kiadással járhatnak, mint azok, amelyek végül valóban hasznosnak bizonyulnak.

Egy új építésű, még félkész állapotban lévő ingatlan esetében különös szerepet kapnak a határidők és azok közül is kiemelt fontosságúak a műszaki átadáshoz, valamint a birtokbaadáshoz kapcsolódó határidők és azok egyértelmű, jól átgondolt megjelölése. A mintaszerződések gyakran keverik egymással a két eseményt, feltéve, hogy egyáltalán különbséget tesznek közöttük. Nem csupán a határidő lényeges tehát, hanem magának a műszaki átadás-átvételnek, illetve a birtokbaadás fogalmának világos meghatározása, nem beszélve azok jogkövetkezményeiről. Műszaki átadás-átvételnek rendszerint azon bejárást tekintjük, amelyen a felek szemrevételezik az ingatlant és megjelölik a felfedezett hiányosságokat, határidőt biztosítva az eladó számára azok kijavítására. Néhány kivételes esettől eltekintve, ekkor az ingatlan még nincs kulcsrakész állapotban. Előbbivel szemben a birtokbaadásra akkor kerülhet sor, ha az ingatlan szerződésszerűen elkészült és az – a jogerős használatbavételi engedély alapján – a vevő által is birtokba vehető.

Tekintettel arra, hogy az említett fogalmak és határidők központi jelentőséggel bírnak, ezért az azokhoz kapcsolódó szankcióknak is alkalmasnak kell lenniük arra, hogy a beruházót szerződésszerű teljesítésre bírják. E körben általában a kötbér a legjellemzőbb és leggyakrabban alkalmazott szankció. Figyeljünk arra, hogy a kötbér szó említése önmagában nem jelent garanciát arra nézve, hogy azt meg is kapjuk a beruházótól, így a kötbér alkalmazásának részletszabályait különös gondossággal fogalmazzuk meg! Nem mindegy például, hogy a kötbér-fizetési kötelezettség a műszaki átadás-átvételhez, a birtokbaadáshoz vagy esetleg más esemény bekövetkezéséhez kapcsolódik, hiszen abban az esetben, amennyiben a beruházó már a műszaki átadás-átvételre történő felajánlással vagy magával a műszaki átadás-átvétellel szabadul a kötbér-fizetési kötelezettsége alól, akkor viszonylag kevés biztosítékunk marad arra, hogy – finoman fogalmazva – azt követően is kellő motiváltsággal jár el a műszaki átadás-átvétel során felmerült hibák kijavítása, a használatbavételi engedély beszerzése, vagy esetleg a társasház megalapítása során. Ugyancsak központi kérdés lehet, hogy a beruházó mikor és milyen feltételek mellett tesz eleget kötbérfizetési kötelezettségének. Ez utóbbi körben a vevői beszámítás lehetőségének kikötése gyakran megfelelő biztosítékot jelenthet, hiszen ekkor az esedékes vételárrészlet összegét egyoldalúan magunk csökkenhetjük a részünkre járó kötbérrel.

A biztosítékok kapcsán érdemes megemlíteni, hogy gyakran nem a klasszikus szerződéses biztosítékok, hanem más megoldások az igazán célra vezetők. A fizetési konstrukció megfelelő kidolgozása vagy a fizetési kötelezettség ellenőrzött készültségi fokhoz való kötése az egyik legfőbb vevői biztosíték, hiszen a teljes vételár vagy – hitelből történő fizetés esetén – a teljes önerő megfizetése eleve hátrányos helyzetet teremthet a vevő számára, ugyanis annak folyományaként a beruházó vevőtől való függése nagyban csökken.

Az egyes szerződésekben számos olyan további rendelkezést említhetünk, amelyek megfelelő szabályozása alapvető fontosságú a felek, így a vevő számára is, de minden kérdéskörre értelemszerűen nem lehet ezen keretek között kitérni. Csupán említés szintjén hivatkozunk arra, hogy ilyen alapvető fontosságú lehet például a jótállási, illetve szavatossági jogok engedményezése, a módosítási igényekkel kapcsolatos szabályrendszer, a közüzemi mérőórákkal, illetve azok átírásával kapcsolatos eljárás, a társasház megalapítása vagy a társasház közös területeinek átadása körüli teendők és kötelezettségek. Különös figyelmet érdemel jogaink ingatlan-nyilvántartási védelme (esetleges előszerződés esetén nem is beszélhetünk ilyenről), az adásvételt követően a megvásárolt ingatlan, netán a telekingatlan tulajdoni lapján javunkra bejegyzett jogok, feljegyzett tények, azok ügyintézési rangsora.

Javasoljuk, hogy ezen szerződéses rendelkezések tekintetében is kellő körültekintéssel járjanak el és szükség esetén kérjék szakember segítségét!

A szerződés utóélete

A vevők ingatlan iránti csillapíthatatlan vágya gyakran eredményezi azt, hogy a szerződéskötést követően már könnyelművé válnak, hátradőlnek és azt gondolják, hogy nincs is további teendőjük, pedig éppen ellenkezőleg, attól kezdve kell csak igazán odafigyelni arra, hogy a teljesítés valóban szerződésszerű legyen, a kivitelezés üteme és minősége a tervezettek szerint haladjon! Ennek különösen a fizetési kötelezettségek teljesítése vagy a műszaki átadás-átvétel előtt van jelentősége, hiszen azt követően jelentősen csökken a vevő mozgástere, kevesebb lehetősége marad az igényérvényesítés gyorsabb vagy békésebb módjára.

A fentiek figyelembevételével javasoljuk, hogy új építésű ingatlanok vásárlása esetén okvetlenül vegyék a fáradságot arra, hogy különös körültekintéssel járjanak el és minden esetben alaposan tájékozódjanak a szerződés részleteiről! Reméljük, hogy tanácsainkkal mi is hathatósan hozzájárultunk ahhoz, hogy a jövőbeni jogvitáikat és kockázataikat csökkenteni tudják.



Elnézést, a hozzászólás ezen a részen nem engedélyezett.

Keresés

Partnereink